Как выбрать ипотеку
Ипотека — самый долгий и крупный кредит в жизни большинства людей. Разница в ставке всего в полпроцента на сроке 20 лет — это сотни тысяч рублей. Поэтому сравнивать программы стоит не по рекламной ставке, а по полной стоимости кредита и по тому, какие условия банк ставит за эту ставку.
Льготные программы и рыночная ипотека
Большинство сделок сейчас проходит по программам с господдержкой: семейной, IT-ипотеке, дальневосточной и арктической. Ставка по ним ниже рыночной, потому что разницу банку компенсирует государство. У каждой программы свои требования к заёмщику, жилью и региону.
Семейная ипотека в 2026 году:
- с 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека», супруги оформляют её вместе — один заёмщиком, другой созаёмщиком;
- с 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона: от 2% для семей с пятью и более детьми до 10% для семей с одним ребёнком (в Москве, Петербурге и их областях — выше), лимит суммы тоже зависит от числа детей;
- договоры, заключённые до 1 октября, продолжают действовать на прежних условиях.
Точные параметры программ меняются, поэтому перед сделкой проверьте их на сайте ДОМ.РФ или Минфина.
Что сравнивать
- ПСК. Она указана в правом верхнем углу первой страницы договора и включает страховку и обязательные платежи.
- Первоначальный взнос. Минимальный взнос по программе не всегда минимальный для банка: при маленьком взносе ставка может быть выше.
- Страховку. Страхование залога обязательно по закону, страхование жизни — нет, но без него банк обычно повышает ставку. Посчитайте оба варианта.
- Субсидированную ставку от застройщика. Низкая ставка «от застройщика» часто оплачена из цены квартиры: сравните стоимость жилья без субсидии.
- Досрочное погашение. Уточните, как быстро банк принимает заявление и можно ли гасить через приложение.
Налоговый вычет
С купленного жилья можно вернуть налог: с его стоимости — до 2 млн ₽, с процентов по ипотеке — до 3 млн ₽. При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽. При более высокой ставке налога возврат больше. Вычет можно получить через налоговую, через работодателя или в упрощённом порядке, если банк обменивается данными с ФНС.
Как повысить шансы на одобрение
Банк смотрит на подтверждённый доход, кредитную историю и долговую нагрузку. Перед заявкой закройте ненужные кредитные карты, проверьте свою кредитную историю через Госуслуги и не берите новые кредиты за несколько месяцев до ипотеки. Ежемесячный платёж можно заранее прикинуть на калькуляторе.
Вопросы и ответы
Минимальный взнос зависит от программы и банка. По льготным программам он обычно ниже, чем по рыночной ипотеке, но при минимальном взносе банк может поднять ставку или потребовать дополнительную страховку. Материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос.
С 1 февраля 2026 года льготную ипотеку можно получить только одну на семью, а супруги оформляют её вместе. С 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона: чем больше детей, тем ниже ставка. На договоры, заключённые раньше, изменения не распространяются.
Нет, по закону обязательно только страхование залога — самой квартиры или дома. Страхование жизни и здоровья добровольное, но без него банк обычно повышает ставку. Сравните итоговую переплату в обоих вариантах: иногда полис в сторонней страховой дешевле, чем в банке.
Вычет с покупки жилья — до 2 млн ₽ стоимости, с процентов по ипотеке — до 3 млн ₽ уплаченных процентов. При ставке налога 13% это до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽, при более высокой ставке — больше. Вернуть можно не больше налога, который вы заплатили.
Нет. Период охлаждения, который задерживает выдачу потребительских кредитов на 4 или 48 часов, на ипотеку не распространяется. Защитой здесь служат длительная проверка сделки банком и регистрация в Росреестре.
Статьи по теме
С 1 октября ставка по семейной ипотеке зависит от числа детей и региона: от 2% до 12%. Субсидия теперь действует не больше 15 лет. Разбираем новые условия, считаем платежи и объясняем два способа оставить ставку 6%.
С покупки жилья в ипотеку можно вернуть до 260 000 ₽ за саму квартиру и до 390 000 ₽ за проценты — а при высоком доходе больше. Показываем на примере, как вычет возвращается по годам, и разбираем способы его получить.